第201章 土地、钱、人
与高维诚商定国博园地块棚户区改造和商业开发的大计后,任平生立即着手筹备参与国博园这个项目的有关事宜。
任平生虽然没有地产界工作的经验,但对房地产的开发程序还是有了解的。
自从2002年5月国土资源部发布第11号令,颁布实施关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以来,除了公共服务和福利慈善类的用地可以划拨外,其他商业性质的用地都要通过招拍挂方式出让。
招拍挂制度的出现,一方面使得土地出让更为公开透明,另一方面也让竞价成为土地获得的主要因素,变相推高了土地价格以及房产价格,可以说,招拍挂制度的出现是中国房地产市场涨价的起点。
时至今日,招拍挂制度已经落地5年,地方政府无论是从自身利益的角度出发,还是从依法行政的角度出发,都没有理由插手商用土地的出让方式,那样做的政治风险太大,划不来。
高维诚能够到达目前这个位置,他对仕途上的明暗规则自然十分熟悉,即便任平生为他的政绩工程出了很大的力,也没有理由为了这个年轻人,去改变国博园这块用地的出让方式。
高维诚可以以其他方式来帮助任平生达到目的,但明面上的规则是无法变的,一切还是要按规矩来办。
所以,任平生要取得国博园这块土地,只能走公开的招拍挂渠道。
要想参与土地竞拍,有两个必要条件。
一是要有足够的钱。
按照招拍挂的有关规定,参与竞标者必须缴纳不低于标的市价或评估价百分之五的保证金,这是最基本的入门条件。
通过高维诚的安排,任平生从市国土资源局了解得知,国博园地块目前可出让的区域面积达10万平方米,由于地理位置和棚户区的原因,地块的评估价并不高,但也要8000元/平方米,这块地的起拍价将达到8亿元。
所以,任平生想要参与这块地的竞拍的话,首先得缴纳至少4000万元的保证金,这是第一步。
如果土地顺利地拍下来后,任平生还得按照协议约定支付不少于8亿元的土地出让金,这是第二步。
只有履行完这两步后,这块土地才算是真正拿下来。
在国内,只要你能拿到土地使用权,之后的开发自然有大批金融机构给你提供融资渠道,根本不用担心钱的问题。
任平生目前要考虑的,就是如何支付和缴纳保证金与出让金。
在万有游戏首轮融资时,任平生个人共套现7000万元入账,其中3000万元借给万有公司周转使用,后面已经通过董事会决议将钱归还给自己,他个人收购YY语音花了2500万元,投资顺为基金花了1500万元,目前手中剩余的资金3000万元不到。
这3000万元里,大部分还要投入“顺为风口”基金,用于投资京西商城的计划,所以任平生手里头能够动用的现金已经所剩无几了。
除去已经抵押殆尽的房产,任平生手里头还有三只股票,但这些股票虽然涨幅惊人,但还没有到达他心里的收割价位,目前还没有到变现股票的时候,所以他只能从其他渠道融资。
这时候,万有游戏这只现金牛的价值就体现出来了,这个公司现在每天都在赚进200万元以上的利润,公司目前账户上累积的资金已经达到了4个亿。
是时候,让万有游戏反哺自己了。
虽然有些不厚道,但任平生作为大股东,在向公司借款这件事上还是有决定权的。
经过万有游戏董事会的一番商议,同意向大股东任平生个人借款3.5亿元人民币,为期一年,利率7.3%。
公司第二大股东ICG资本虽然同意了任平生的借款,但也提出条件,要求万有游戏提快上市进度,要在年底前完成美股上市IPO。
对于ICG资本的提议,任平生和其他董事都表示赞同,经过公司法务部和君衡律所的共同努力,万有游戏的VIE架构基本已经搭建完成,接下来就是上市前必要的财务审计,ICG资本推荐了业内著名的会计师事务所毕马威,经董事会表决通过,同意聘请毕马威为万有游戏IPO财务审计负责单位,由副总经理林立松和财务总监付惠子负责该事项。
处理完钱的问题后,接下来是实体的问题。
参与土地竞拍,除了要缴纳足够的保证金外,还有一条是需要一定的开发资质。
按照招拍挂的规则,参与竞标的企业至少要具备二级房地产开发资质,要求企业注册资本不低于2000万元,从事房地产开发经营3年以上,近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
二级房地产开发资质还要求有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人。
总而言之,有关钱方面的问题好解决,但要求3年以上的开发经验和竣工面积,这两点就不是任平生在短时间内可以办到的。
所以国博园这个项目的开发,任平生没法自个吃独食,他必须找一个有相关资质的开发商一起合作,以联合体的方式进行竞标。
对于这个合作伙伴,任平生的要求是:在汉海市有一定的影响力,对于项目的主导权没有野心,风格上不追求短期效益的。
因为国博园项目牵涉到大量棚户区居民的安征迁,虽然任平生提出的“辽阳模式”和货币化安置可以解决大部分问题,高维诚也会在安征迁过程中尽量配合开发商,但任平生还是希望找一个有当地影响力的合作伙伴,把这个事情做得更实。
同时,作为一个房地产业的新入者,任平生也希望这个合作伙伴不要太强势,不要喧宾夺主,尽量减少对项目的干预,确保任平生在整个项目上的控制权。
综合以上几点,绿洲、光辉、领港等几家大型房企被排除在外,卢家嘴、潘江高科、汉东实发这几家汉东新区国企进入了任平生的视野,在高家的牵线搭桥下,在“三年二班”圈子的协助下,任平生最后敲定了汉东实发作为该项目的合作伙伴。
为了执行国博园项目,也是为了日后进军房地产市场,任平生新成立了一家个人独资企业,公司名称为“平生地产有限责任公司”,注册资金1亿元人民币,主营业务:房地产开发、经营、销售,公司法人代表:任平生。
平生地产虽然成立了,但在人员和团队上却是一片空白,任平生接下来要做的事,就是给公司找一名管理者。
这个人选他已经心中有数了。
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